¿Qué es y para qué sirve “un contrato de arras”?

La compraventa de viviendas mediante arras es muy común. Sin embargo, no todos los compradores, sobretodo los primerizos, saben qué son exactamente, qué tipos de arras hay y para qué sirven. Montserrat Junyent, asesora jurídica del Consejo Catalán de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), nos arroja un poco de luz a la cuestión por si estás pensando en comprar un piso en Barcelona, por ejemplo.
contrato de arras

Qué es y para que sirve un contrato de arras

    “Para empezar, hay que aclarar que un contrato de arras no existe como tal, porque no es un contrato autónomo. Si a caso, existe una compraventa con arras, que son una figura dentro de la compraventa. Lo del contrato de arras se dice popularmente pero es incorrecto, las arras son un artículo del Código Civil  muy pequeño dentro de la compraventa”.

Del mismo modo, hay que puntualizar que no todas las compraventas se hacen con arras, puede haberlas o no, pero no son imprescindibles para la compraventa de una vivienda, si no que solo son un mecanismo  para comprometerse con la entrega de una cantidad a modo de paga y señal. Suelen utilizarse cuando hay la intervención de una tercera parte que hace de intermediario, como podría ser un agente inmobiliario.
Entonces ¿Qué son exactamente las arras?

    “Las arras son una paga y señal dentro de la compraventa y lo que se pretende mediante la entrega de una cantidad de dinero a cuenta es confirmar el contrato y el compromiso de las partes”.

La cantidad se puede pactar libremente entre las partes, aunque suelen ser el equivalente al 10% del precio total del inmueble.
¿Existen distintos tipos de arras?

Sí, hay tres tipos de arras, la penitenciales y las de garantía o confirmatorias y las penales, aunque estas últimas no se suelen utilizar habitualmente. La diferencia que hay entre las dos primeras es que unas suscriben un compromiso que es reversible y las otras, no. Nos lo aclara Monsterrat Junyent:

    “Mediante las arras de garantía o confirmatorias, comprador y vendedor confirman el contrato y refuerzan el compromiso de la compraventa. Es decir, la entrega de determinada cantidad de dinero a cuenta del precio tiene la finalidad de obligar a las partes a cumplir con el contrato. De modo que, si por ejemplo, el comprador se quiere echar atrás, el vendedor le puede exigir que compre y viceversa”.

Por otro lado están las arras penitenciales, que están conceptuadas como una excepcionalidad dentro de la compraventa y se rigen por el artículo 1454 del Código Civil:

    “La entrega de una determinada cantidad permite a las partes libremente resolver el contrato, perdiendo el dinero entregado o teniendo que doblarlo para compensar a la otra parte. Si es el vendedor quién se echa para atrás y decide no vender, tendrá que devolverle al comprador el doble de dinero que este le entregó como arras. Si es el comprador quién resuelve la compraventa, perdería el dinero entregado como arras.”

Tal y como puntualiza Junyent, como se supone que es una situación excepcional, tiene que quedar muy claro en el contrato que las dos partes se han sometido voluntariamente a las consequencias de perder o tener que doblar el dinero de las arras. Si no se explicita claramente este compromiso y se menciona el artículo 1454 del Código Civil, podría entenderse que se trata de unas arras confirmatorias.

En definitiva, hacer un tipo de arras u otras dependerá de las circunstancias particulares de cada compraventa; de la necesidad de comprar o vender que tengan las partes y del tipo de garantía que se quieran exigir recíprocamente.L